Pays-Bas : comment encadrer un prêt à intérêts seuls sans ignorer le capital

#Critiquer12 octobre 2026. Lecture du 13 octobre 2026 : mêmes constats ; les anglicismes sont retirés. La version `2026-10-12` reste. Note de recherche. Elle ne recommande pas de copier les Pays-Bas, ne crée pas un produit et ne modifie pas le scénario de 700 Md€. Elle ne ferme ni EC-01 ni EC-05.

#CritiquerLa note sur la standardisation a fait apparaître un obstacle. Selon la lecture publiée par le secrétariat du HCSF, le capital d’un prêt in fine entre dans les charges de la dernière année. L’exemple néerlandais sert à tester une autre manière de mesurer le même risque. Il ne corrige pas le droit français des sûretés, ni cette lecture.

#Critiquer1. La proposition, et pourquoi elle ne tient pas

#CritiquerLa proposition était celle-ci : les Pays-Bas montreraient que l’on peut régler à part la capacité à payer les intérêts et le risque de rembourser le capital à la fin, alors que la lecture française fait entrer ce capital dans le taux d’effort.

#CritiquerLa seconde moitié est la lecture déjà publiée. La FAQ du 29 janvier 2024, question 22, dit que le prêt in fine est dans le champ de la décision, et que le capital final entre dans les charges de la dernière année. Cette FAQ dit n’avoir pas de portée normative. Ce n’est pas une décision nouvelle du HCSF.

#CritiquerLa première moitié est inexacte. Pour un crédit nouveau, la règle ministérielle néerlandaise ne teste pas la mensualité contractuelle d’intérêts. L’article 3, paragraphe 2, de la Tijdelijke regeling hypothecair krediet, en vigueur au 1er janvier 2026, dit que la charge de financement est, quelle que soit la forme du crédit, les intérêts et le remboursement annuels bruts d’une annuité sur trente ans, ou sur la durée plus courte du contrat si le crédit est plus court. Un crédit à intérêts seuls de vingt ans est donc testé, par défaut, comme une annuité de vingt ans. Le paragraphe 3 permet d’utiliser l’annuité de trente ans si le prêteur juge cela responsable. Il ne permet pas de ne tester que les intérêts.

#CritiquerLe capital n’est pas mis dans la dernière année, comme dans la FAQ. Il n’est pas non plus ignoré. La capacité est calculée comme si la somme était amortie dès l’origine. Un contrat à intérêts seuls n’augmente pas la capacité d’emprunt par rapport à une annuité du même capital, de la même durée et du même taux d’épreuve.

#Critiquer2. Le test de revenu, aujourd’hui

#CritiquerTexte : Tijdelijke regeling hypothecair krediet, BWBR0032503, consolidation en vigueur le 1er janvier 2026. Base : article 115 du Besluit Gedragstoezicht financiële ondernemingen. C’est un règlement ministériel, pas une pratique de banque.

#CritiquerLa charge calculée est comparée à une charge autorisée : revenu d’épreuve multiplié par un pourcentage de la table de l’annexe 1. Le pourcentage dépend du revenu et de la bande de taux. Il y a une table avant l’âge de la retraite publique et une table après. Si le taux est fixé pour au moins dix ans, le taux d’épreuve est le taux offert. S’il est fixé pour moins de dix ans, le taux d’épreuve est la moyenne publiée par l’AFM des taux d’annuité à dix ans, avec un plancher de 5 %, ou le taux offert s’il est plus élevé. Les autres dettes comptent. Si l’âge de la retraite publique est à moins de dix ans, le revenu de pension attendu compte.

#CritiquerNibud calcule aussi des pourcentages pour les parts dont les intérêts ne sont pas déductibles. Ces tables ne sont pas dans le texte consolidé du règlement lu ici. La règle contraignante utilisée ci-dessous est l’annuité face à l’annexe 1. Les pourcentages de Nibud pour la partie non déductible sont un avis, que les prêteurs peuvent appliquer plus strictement.

#Critiquer3. Un exemple

#CritiquerCrédit de 100 000 €. Intérêt contractuel 4 %, fixé pendant les vingt ans : le taux d’épreuve est 4 %, pas le plancher de 5 %. Annuité mensuelle à terme échu. Logement de 300 000 à 500 000 € : l’avance représente 33 % à 20 % de la valeur. Assurance exclue. Ce n’est pas une offre de banque.

#CritiquerL’annuité de vingt ans vaut environ 1,8 fois les intérêts. À la cellule de l’annexe 1 pour 60 000 € de revenu, dans la bande 3,501–4,000 %, le pourcentage est 22,6 % et la charge autorisée est d’environ 13 560 €. Cette cellule couvre 7 272 €. Le même crédit, sous la question 22 de la FAQ, met environ 104 000 € dans la dernière année.

#CritiquerSi l’on applique le plafond français de 35 % à ces charges, le revenu qui les couvre est d’environ 297 100 € pour le capital de la dernière année, 11 400 € pour les seuls intérêts, 20 800 € pour l’annuité de vingt ans, 16 400 € pour l’annuité de trente ans, et 18 100 € pour une annuité contractuelle de vingt-cinq ans. La table néerlandaise est plus sévère que 35 % : l’annuité de vingt ans sur 100 000 € n’est couverte qu’à partir d’environ 33 000 € de revenu.

#CritiquerÀ 35 % et à 4 %, un revenu qui porte 100 € de capital testé sur les seuls intérêts en porte environ 55 sur une annuité de vingt ans, 63 sur une annuité de vingt-cinq ans, et 70 sur une annuité de trente ans. Le ménage qui passe le test notionnel paie toujours 333 € par mois. L’écart avec l’annuité de vingt ans est d’environ 273 € par mois laissés au ménage. Ce n’est pas un capital plus grand. Au même taux et au même taux d’effort, le capital maximum est celui d’un crédit amortissable de même durée.

#Critiquer4. Ce que signifie le plafond de 50 %

#CritiquerIl n’est pas dans le règlement ministériel. L’article 5 de ce règlement plafonne l’ensemble du crédit hypothécaire à 100 % de la valeur du logement, ou 106 % si des travaux d’énergie sont financés. C’est un ratio de dette consolidée. Ce n’est pas un plafond de la part non amortissable.

#CritiquerLe chiffre de 50 % est une norme de place. L’AFM écrit que, depuis 2011, le secteur est convenu de ne consentir de nouveaux crédits à intérêts seuls que jusqu’à 50 % de la valeur du logement. Le code de conduite des financeurs hypothécaires le formule ainsi : à l’octroi, au plus 50 % de la valeur de marché peut être sans échéancier de remboursement ni constitution d’un capital lié. Le reste s’amortit, ou est couvert par cette constitution. « À intérêts seuls » signifie encore que le capital est dû à l’échéance et lors de la vente. L’emprunteur reste responsable de la manière.

#CritiquerC’est un code professionnel, traité par l’AFM comme la norme du secteur, et repris par la garantie NHG dans ses conditions de 2026. Ce n’est pas une loi, et ce n’est pas automatiquement chaque prêteur hors du code. Le stock ancien peut dépasser 50 %. Le plafond mord au nouvel octroi. Un refinancement sans augmentation du capital, le ménage restant dans le logement, peut conserver une part plus élevée.

#CritiquerTrois limites distinctes : la part non amortissable rapportée à la valeur ; l’ensemble des crédits hypothécaires rapporté à la valeur ; la capacité selon le revenu. Aucune des trois ne se déduit des autres.

#Critiquer5. Le capital à l’échéance

#CritiquerLe règlement lu ici n’exige pas un plan de sortie nommé à l’octroi.

#CritiquerLe code dit que le capital est dû à l’échéance et à la vente. La vente, l’épargne, l’amortissement volontaire et le refinancement sont des moyens possibles. Ils ne sont pas une liste que le règlement note un par un. Le test de revenu a déjà refusé la capacité qu’un test sur les seuls intérêts aurait donnée. Le revenu de pension entre dans le test si la retraite publique est à moins de dix ans.

#CritiquerLa Banque des Pays-Bas distingue le risque. Pour un crédit qui s’amortit, le revenu est en général la source de remboursement, et la vente est un recours. Pour un crédit à intérêts seuls, la valeur du logement est en général cette source, et elle peut baisser. Les soldes sont souvent prolongés. L’attente vis-à-vis des établissements porte sur l’information sur le bien donné en garantie, la capacité future, le volume au regard des fonds propres, et un prix qui reflète le risque. C’est une surveillance, partagée avec l’AFM. Depuis 2018, les prêteurs mènent une démarche structurée auprès des clients du stock : pouvoir refinancer ou rembourser à la fin, ou vendre sans dette résiduelle, y compris à la retraite et à la fin de la déductibilité.

#CritiquerLa Banque des Pays-Bas, le 3 mars 2026, est déjà citée dans le corpus : la dette à intérêts seuls représentait encore près de 40 % de la dette hypothécaire. Ce stock, dont le remboursement dépend des prix et des refinancements, ne doit pas être copié.

#Critiquer6. Une avance en plus d’un crédit déjà en place

#CritiquerLa distribution néerlandaise d’une part supplémentaire n’est pas le constat français sur l’hypothèque de rang postérieur.

#CritiquerChez le même prêteur, le produit ordinaire est une part de crédit supplémentaire dans la relation existante. Lors d’une augmentation, le code compte le financement déjà en place. La part sans amortissement reste plafonnée à 50 % de la valeur à cet octroi, sous réserve de l’exception de refinancement. Le test de revenu et le ratio consolidé s’appliquent.

#CritiquerLa NHG n’autorise une part à intérêts seuls que si elle porte sur une dette de logement déjà qualifiée au 31 décembre 2012, et si elle ne dépasse pas 50 % de la valeur. Un crédit NHG supplémentaire reste chez le même prêteur. C’est une condition de garantie, pas une règle de tout le marché.

#CritiquerUne seconde hypothèque chez une autre banque est juridiquement possible. Rien de lu ici n’en fait un produit de masse partagé entre banques. En France, une inscription postérieure peut prendre rang sans obligation générale de refinancer le premier prêt pour la créer. La contrainte néerlandaise sur une part supplémentaire à intérêts seuls n’est pas l’absence de second rang. C’est le cumul du même prêteur, du plafond de 50 %, du test d’annuité, du ratio consolidé de 100 %, et de la condition fiscale.

#Critiquer7. Qui a standardisé quoi

#CritiquerNibud calcule les pourcentages de charge depuis 2000 pour la NHG. Ils sont entrés dans le code de conduite en 2007. Depuis le 1er janvier 2013, le règlement ministériel rend contraignants le test de revenu et le plafond de valeur. Le plafond de 50 % est l’accord de place de 2011, pas ce règlement. La condition d’amortissement pour la déductibilité est la loi fiscale de 2013. La gestion du stock ancien est une attente de l’AFM et de la Banque des Pays-Bas, surtout depuis 2018. Le refinancement de marché n’est pas établi ici comme la règle qui a standardisé l’octroi.

#Critiquer8. Pourquoi le crédit a été restreint, et non interdit

#CritiquerQuatre actes distincts.

#CritiquerLe règlement de 2013 a rendu contraignants le test d’annuité et le plafond de 100 %. Cela limite la taille d’un crédit à intérêts seuls. Cela n’interdit pas la forme.

#CritiquerLe code de 2011 plafonne la part non amortissable à l’octroi.

#CritiquerLa loi de l’impôt sur le revenu, article 3.119a, subordonne la déductibilité des intérêts d’une dette nouvelle de logement occupé par le propriétaire à un amortissement contractuel, au plus en 360 mois. La dette qui qualifiait déjà au 31 décembre 2012 est maintenue. Un crédit nouveau à intérêts seuls peut encore être fait. Les intérêts de la part qui ne qualifie pas ne sont pas déductibles. L’AFM dit que ce changement fiscal a réduit les nouveaux octrois. Perdre la déductibilité n’est pas une interdiction de prêter.

#CritiquerLe stock d’avant 2013 n’a pas été rappelé. La surveillance s’est déplacée vers le contact, la capacité future et la valeur du logement.

#Critiquer9. La fiscalité et l’usage de la liquidité

#CritiquerRetirer la déductibilité augmente le coût de laisser le capital en dette. Cela ne montre pas que les ménages placent la liquidité conservée.

#CritiquerSur l’exemple, les intérêts contractuels sont de 4 000 € par an. En 2026, l’administration fiscale plafonne le taux de cette déduction à 37,56 % dans la tranche supérieure. À ce plafond, l’économie d’impôt est d’environ 1 500 € par an, et la charge nette d’environ 2 500 €. Sans déduction, le ménage paie 4 000 €. Le coût de conserver 100 000 € de capital dû augmente d’environ 1,5 point, avant l’effet de l’impôt néerlandais sur le patrimoine. Une dette qui ne qualifie plus peut réduire l’assiette de cet impôt pour les ménages au-dessus du seuil. Cet effet rend une partie de la déduction perdue. Il ne dit pas ce que le ménage achète.

#CritiquerRetirer la déduction augmente le coût d’opportunité de laisser le capital dû. Pour un investissement, cela relève le rendement exigé pour justifier de financer plutôt que de rembourser. Pour une consommation ou un transfert, cela augmente le prix du choix de dépenser maintenant plutôt que de désendetter.

#CritiquerLa déduction n’est accordée que si l’emprunt sert à acheter le logement, à l’améliorer ou à l’entretenir, ou à racheter un bail emphytéotique, et, pour une dette nouvelle, seulement s’il s’amortit. Une part utilisée pour une voiture ou des meubles est refusée, même si le reste du crédit s’amortit. Cette condition porte sur l’emploi du capital emprunté. Elle ne gouverne pas l’écart mensuel entre une annuité et des intérêts seuls.

#CritiquerLa réponse observée est un changement de contrat. Le Bureau central du plan, le 9 juillet 2024, constate qu’après la règle de 2013 la part des ménages qui remboursent un crédit est passée de 25 % en 2007 à plus de 50 % en 2019. Le taux d’épargne des ménages est passé d’environ −3 % en 2005 à environ 2 %. L’épargne supplémentaire est du remboursement. Les réserves liquides ont été moins reconstituées. Le papier ne mesure pas un basculement vers l’investissement productif chez ceux qui ont gardé un crédit à intérêts seuls.

#CritiquerL’enquête qui pose la question va dans l’autre sens. Lennartz, Vrieselaar et Blanken, ESB, 24 septembre 2018, à partir d’une enquête Nibud de janvier 2018 pour Rabobank : 42 % des propriétaires à intérêts seuls disent mettre de l’argent de côté, contre 64 % de ceux qui remboursent. Une fois l’âge et le revenu tenus constants, le fait d’avoir un crédit à intérêts seuls n’a pas d’effet significatif sur l’intention d’épargner ni sur l’épargne déclarée. Ils épargnent moins dans le logement. Ils n’épargnent pas davantage en dehors.

#CritiquerAvant 2013, certains contrats liaient le crédit à un compte bloqué pour le remboursement, avec une exemption fiscale. Cet argent était canalisé par le contrat, pas par un choix libre d’investir l’écart.

#CritiquerLa réforme néerlandaise de 2013 n’est pas un modèle pour le mécanisme étudié en France. Elle a maintenu la subvention à condition d’amortir : le revenu va alors vers le remboursement, puis vers le logement. Le mécanisme à l’étude va dans l’autre sens : le revenu paie les intérêts, et le ménage garde un flux qu’il peut consommer, employer à des travaux, investir ou transmettre. Un avantage fiscal réservé à l’amortissement de cette dette ramènerait le flux dans le logement. Un avantage réservé à des usages qualifiés de productifs serait un autre instrument, avec des définitions, un contrôle et une dépense fiscale.

#CritiquerLa leçon à garder est plus étroite. Ne pas subventionner le choix lui-même. Le bénéfice est la liquidité. Le ménage décide ensuite si dépenser, investir, rénover ou transmettre 10 000 € vaut le coût du financement. Aucun ministère n’a à classer ces usages.

#Critiquer10. Ce que cela change pour la France

#CritiquerLes Pays-Bas ne justifient pas de ne tester que les intérêts. Ils montrent une troisième voie. Le contrat peut ne facturer que les intérêts. Le calcul de capacité, lui, amortit le capital pour de faux. D’autres leviers restent à côté : la part non amortissable, la dette consolidée, l’évaluation, la fiscalité, et la surveillance du stock jusqu’à l’échéance.

#CritiquerCinq choix restent distincts : créer la liquidité ; décider, par le revenu, combien peut être emprunté ; limiter l’engagement garanti par le logement pour que le bilan tienne ; traiter la dette au plan fiscal ; laisser au ménage l’usage des fonds. Le patrimoine immobilier national n’est que le premier. Il mesure une capacité offerte par le logement, pas une capacité d’octroi.

#CritiquerUn objet peut être testé. Il n’est pas adopté ici : flux contractuel d’intérêts seuls ; test de capacité par une annuité notionnelle ; plafond prudent de la part non amortissable ; plafond distinct de la dette consolidée ; prise en compte de la dette déjà en place ; évaluation ; test de retraite et de remboursement final ; pas de subvention publique nécessaire ; octroi et prix propres à chaque banque. Demander au HCSF de substituer une annuité notionnelle au capital de la dernière année serait une décision du HCSF. Les plafonds privés ne suffisent pas, sous la lecture publiée, à sortir ce capital des charges.

#CritiquerCe test notionnel réduirait la capacité par rapport à un test sur les seuls intérêts, jusqu’à celle d’un crédit amortissable de même durée. Il l’augmenterait par rapport à la lecture de la FAQ, qui, aux revenus ordinaires, ne laisse pas de place à un programme de ce type. Le chemin de 700 Md€ n’était pas un stock déjà qualifié par le revenu. Il n’est pas modifié. Aucun paramètre néerlandais n’y entre.

#CritiquerL’épreuve qui peut réduire ou conforter ce chemin est celle de la capacité d’octroi des ménages français, sous ces règles de revenu, de part et de dette consolidée. Elle n’est pas conduite ici.

#Critiquer11. Verdict

#CritiquerÉtabli. La France et les Pays-Bas permettent des structures à intérêts seuls. Les Pays-Bas montrent qu’un flux contractuel d’intérêts seuls peut coexister avec un calcul de capacité qui amortit le capital pour de faux. La lecture française publiée place au contraire le capital final dans les charges de la dernière année. Retirer la déductibilité augmente le coût d’opportunité de laisser ce capital dû. La réponse observée est un changement de contrat vers le remboursement, pas la constitution d’un autre portefeuille.

#CritiquerNon établi. Que la France doive adopter ce calcul. Que le HCSF l’accepterait. Que les banques françaises pourraient financer et tarifer le crédit qui en résulterait. Qu’assez de ménages qualifieraient pour soutenir un chemin de 500 à 700 Md€. Que la fiscalité néerlandaise oriente la liquidité vers l’investissement.

#CritiquerÉpreuve suivante. Mesurer, ménage par ménage, le crédit qui pourrait être octroyé sous ces traitements du revenu, avant d’utiliser le patrimoine immobilier agrégé comme preuve de l’échelle du programme.